Estimer la sous-évaluation

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

• Nom de la rue

• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

• Qualité et époque de construction de l’immeuble

• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

• Existence d’annexes éventuelles

• État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage

• Période de construction de l’immeuble

• Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans

• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Calculer le nouveau loyer

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'a pas été fait)

• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Exemple

Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €.

S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans.

Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1^re année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2^e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.

Proposer le nouveau loyer au locataire

Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention

le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire.

La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :

• Texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)

• Montant du nouveau loyer proposé et liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention

lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire qui veut rester dans le logement.

1. Saisir la commission de conciliation

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.

Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Logement vide

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an

• Le loyer mensuel sera augmenté la 1^re année de 16,67 € par mois (50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2^e année de 33,33 € par mois (50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3^e année de 50 € par mois.

Logement meublé

Attention

Il est interdit de renouveler un bail mobilité (particuliers).

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

2. Saisir le juge

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers), à la condition de le faire avant la fin du bail.

Le juge est saisi avant la fin du bail

Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Logement vide

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an

• Le loyer mensuel sera augmenté la 1^re année de 16,67 € par mois (50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2^e année de 33,33 € par mois (50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3^e année de 50 € par mois.

Logement meublé

Attention

Il est interdit de renouveler un bail mobilité (particuliers).

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Estimer le nouveau loyer

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.

Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :

• Nom de la rue

• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)

• Qualité et époque de construction de l’immeuble

• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

• Existence d’annexes éventuelles

• État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage

• Période de construction de l’immeuble

• Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire

• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

Proposer le nouveau loyer au locataire

Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

• Acte de commissaire de justice

• Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :

• Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)

• Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention

Lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

1. Saisir la commission de conciliation

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) pour trouver un accord sur le prix.

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Logement vide

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an

• Le loyer mensuel sera augmenté la 1^re année de 16,67 € par mois (50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2^e année de 33,33 € par mois (50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3^e année de 50 € par mois.

Logement meublé

Attention

Il est interdit de renouveler un bail mobilité (particuliers).

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

2. Saisir le juge

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant l'échéance du bail.

Le juge est saisi avant l'échéance du bail

Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Logement vide

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an

• Le loyer mensuel sera augmenté la 1^re année de 16,67 € par mois (50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2^e année de 33,33 € par mois (50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3^e année de 50 € par mois.

Logement meublé

Attention

Il est interdit de renouveler un bail mobilité (particuliers).

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.