À quelles conditions peut-on réviser un loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Attention

• En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

• En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1^er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.

Attention

• Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

• Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.

• Pour un logement régi par la loi de 1948 (particuliers) ou conventionné Anah (particuliers) , les règles de révision du loyer sont spécifiques.

Comment calculer la révision du loyer ?

L'indice de référence des loyers (IRL) (particuliers) sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

• Montant actuel du loyer mensuel

• IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)

• IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2024.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2^e trimestre 2023, soit 140,59.

Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2^e trimestre 2024, soit 145,17.

Le 20 juillet 2024, date de la 1^re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 145,17 / 140,59 = 619,55 €.

À savoir

Le résultat du calcul doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?

La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.

La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Exemple

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2025.

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2024, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.

Comment contester la révision du loyer ?

En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.

La démarche compte 3 étapes :

1. Mise en demeure

Il est conseillé d'adresser au propriétaire (ou de l'agence immobilière) un courrier recommandé avec accusé de réception.

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

2. Conciliation

En cas de refus (ou d'absence de réponse) de la part du propriétaire (ou de l'agence immobilière), il est possible d'engager une conciliation avec l'aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice. Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, cette conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge.

3. Saisir le juge

En cas de litige sur une révision annuelle de loyer (particuliers), le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) a 1 an pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) à partir de la date de révision du loyer.