Dans quel cas l'état de carence peut-il être prononcé ?

Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat des copropriétaires (particuliers) doit être dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants. C'est le cas lorsque le syndicat des copropriétaires fait face à de graves difficultés financières (ou de gestion) et du fait de l'importance des travaux à mettre en œuvre.

Qui peut demander l'ouverture de la procédure de carence ?

L'ouverture d'une procédure de carence peut être demandée par :

• Maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l'immeuble

• Ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, sur ce même territoire.

Après accord du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, la demande peut aussi être faite par :

• Préfet

• Syndic

• Administrateur provisoire (particuliers), s'il a été désigné

• Copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat des copropriétaires.

C'est le président du tribunal judiciaire (particuliers) où se situe l'immeuble qui statue sur la demande.

Il désigne un ou plusieurs experts chargés de rendre compte de la situation du syndicat des copropriétaires.

Que contient le rapport de l'expert ?

Le président du tribunal judiciaire fixe le délai dans lequel l'expert doit rendre son rapport. Le délai, de maximum 3 mois, est renouvelable une fois.

L'expert est chargé de constater les points suivants :

• Importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires

• Répartition des dettes par copropriétaires

• Nature et état des parties communes

• Importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants

En annexe de son rapport, l'expert doit aussi signaler les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. L'absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise.

Attention

L'existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc. ) n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens.

À qui est notifié le rapport de l'expert ?

Les conclusions de l'expertise, ainsi que l'ordonnance du président du tribunal judiciaire ayant décidée l'expertise, doivent être notifiées aux personnes suivantes :

• Syndicat des copropriétaires

• Copropriétaires

• Administrateur provisoire, si il a été désigné

• Maire de la commune

• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

• Préfet.

Quand est présenté un projet d'acquisition publique ?

La déclaration de carence a pour effet de permettre d'engager une procédure d'expropriation (particuliers).

Aussi, lorsque la procédure de carence a été prise à l'initiative du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, un projet simplifié d'acquisition publique est présenté pour information à la 1^re assemblée délibérante (conseil municipal ou assemblée de l'EPCI) qui se tient après la demande d'ouverture de la procédure de carence.

Ce projet peut mener à l'une des actions suivantes :

• Expropriation des parties communes

• Réhabilitation aux fins d'habitat (ou d'un autre usage)

• Démolition totale ou partielle de l'immeuble.

Une évaluation sommaire du coût du projet et un plan de relogement des occupants concernés doivent être prévus.

Le projet précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.

Dans quelles circonstances l'état de carence est-il prononcé ?

En fonction des conclusions du rapport d'expertise, et après audition des personnes concernées, le président du tribunal judiciaire peut déclarer l'état de carencedu syndicat des copropriétaires.

Rappel

L'existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc. ) n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens.

Dans le jugement prononçant l'état de carence, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

À noter

Pour les besoins de la liquidation des dettes, la personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire.

À qui est notifiée la déclaration de l'état de carence ?

Le jugement déclarant l'état de carence est notifié à l'ensemble des personnes suivantes :

• Syndicat des copropriétaires

• Copropriétaires

• Administrateur provisoire, s'il en existe un

• Auteur de la saisine

• Organisme payeur des allocations logement

• Maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

• Préfet.

À savoir

si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, ou si ces personnes ne sont pas identifiables, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

La déclaration de l'état de carence peut-elle être contestée ?

Oui, la déclaration de l'état de carence peut être contestée dans les 2 mois à partir de la notification du jugement de carence.

Le jugement peut être contesté par le syndicat des copropriétaires ou le syndic.

À noter

La nomination de l'administrateur provisoire peut aussi être contestée dans les mêmes conditions.

Quelles sont les conséquences de la déclaration de l'état de carence ?

La déclaration de l'état de carence conduit à l'adaptation du projet d'acquisition publique et à l'intervention du préfet.