Compromis de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque vous êtes sûr de vouloir conclure l'achat ou la vente du logement. Cet acte vous engage définitivement. Ce n'est pas le cas s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.

Le compromis peut être réalisé sous l'une des 2 formes suivantes :

• Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

• Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Promesse unilatérale de vente

Une promesse unilatérale peut être signée lorsque vous, acheteur, n'êtes pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte vous laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Vous réservez ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Vendeur, vous vous engagez à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :

• Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

  À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

  Vous pouvez soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.

• Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)

Dans un compromis de vente

Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.

À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Certaines clauses vous sanctionnent financièrement si vous n'exécutez pas le compromis. Cependant, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

Un compromis de vente est fréquemment assorti d'une clause pénale. Cette clause vous oblige à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d'acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution. Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.

En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.

Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente, le versement d'une somme au titre du dédit peut être prévu. La clause de dédit vous autorise à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. Si vous invoquez cette clause, vous ne pouvez pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Vous aurez uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.

Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.

Dans une promesse unilatérale de vente

Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.

À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Une promesse unilatérale de vente peut prévoir une indemnité d'immobilisation, aussi appelée prix de l'exclusivité, à la charge de l'acheteur. Cette indemnité constitue une contrepartie financière en compensation de la réservation du logement par le vendeur au bénéfice de l'acheteur pendant la durée de la promesse de vente.

La clause relative à l'indemnité d'immobilisation indique le devenir des sommes versées en cas d'inexécution de la promesse. Par exemple, l'acheteur peut perdre l'indemnité au bénéfice du vendeur dans le cas où il renonce à l'achat de sa propre volonté. L'indemnité peut aussi être restituée à l'acheteur, obligé de renoncer à l'achat à cause d'une condition suspensive non réalisée sans faute de sa part.

En effet, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

Attention

une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une personne physique.

Délai de rétractation pour l'acheteur

Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai (particuliers) après la signature de la promesse.

Vous disposez de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente.

Ce délai commence le lendemain de la 1^re présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Vous devez notifier votre rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai de 10 jours calendaires.

• Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement - Modèle de document

Délai de rétractation pour le vendeur

Vous êtes engagé dès la signature de la promesse de vente. Si vous contestez la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut vous obliger à vendre le logement.