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Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

À quelles règles doit répondre le montant du loyer d'un logement du secteur privé ? Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les communes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces communes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location, et lors du renouvellement du bail.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers) - Simulateur

Attention

Paris (particuliers), Lille, Hellemmes et Lomme (particuliers), Lyon et Villeurbanne (particuliers), Montpellier (particuliers), Bordeaux (particuliers) et les communes d'Est Ensemble (particuliers), de , et du depuis le 25 novembre 2024, appliquent des règles encore plus strictes.

Zone tendue

Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement HLM (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

1re mise en location du logement

Lorsque le logement est mis en location pour la 1^re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an (particuliers), si une clause du bail le prévoit.

Attention

En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1^er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Renouvellement du bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles (particuliers).

Attention

Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail (particuliers).

Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.

La date de signature du bail est déterminante :

Bail signé depuis le 1er juillet 2024

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail.

Attention

Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence (particuliers)

Ces travaux doivent :

Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Attention

Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.

Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

Attention

Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.

Ancien loyer sous-évalué

Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

À savoir

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 montants suivants :

Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Attention

Lorsque le logement est classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

Attention

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

Ces travaux doivent :

Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Attention

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.

Attention

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Ancien loyer sous-évalué

Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

À savoir

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 montants suivants :

Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Attention

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Bail signé avant le 24 août 2022

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence (particuliers)
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m² et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Ces travaux doivent :

avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m² et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Ancien loyer sous-évalué

Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m² et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

Le locataire peut contester l'augmentation du loyer en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le litige persiste, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dont dépend le logement (démarche est gratuite). En cas d'échec de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

Bail signé depuis le 1er juillet 2024

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE).

Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024

En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE). Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.

Bail signé avant le 24 août 2022

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Autre zone

Mise en location

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Le propriétaire peut réviser le loyer (particuliers) 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.

Attention

En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1^er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.