Bail

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).

Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Il doit contenir au minimum certaines informations (particuliers).

Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.

En voici un exemple :

Documents annexes au bail

Lors de la signature du bail ou du renouvellement de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit annexer au bail les documents suivants :

• Notice d'information

• État des lieux d'entrée (particuliers) fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie (particuliers) fait lors de la restitution des clés

• Attestation d'assurance contre les risques locatifs (particuliers) que le locataire a obligation de souscrire

• Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)

• Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté (particuliers), la copie de cette grille

• Si le logement est conventionné avec l'Anah, la copie de la convention Anah (particuliers)

• Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété (particuliers). L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable (particuliers), ou d'y déposer une déclaration (particuliers) contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :

Il doit aussi mettre en annexe un dossier de diagnostic technique, qui regroupe les diagnostics suvants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) (particuliers) valide

• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) (particuliers)

• État de l'installation intérieure de l'électricité (particuliers) si l'installation a plus de 15 ans

• État de l'installation intérieure du gaz (particuliers) si l'installation a plus de 15 ans

• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) (particuliers), si le logement est dans une zone concernée

• Diagnostic bruit (particuliers), si le logement est dans une zone concernée

À savoir

La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.

Quittances de loyer

La quittance doit détailler les sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer (particuliers) et les charges (particuliers).

Pour chaque loyer payé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui lui en a fait la demande (particuliers). Avec l'accord du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut lui transmettre la quittance par mail.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre un reçu indiquant la somme versée.

À noter

Si une clause du bail indique que le locataire doit payer des frais au propriétaire en contrepartie de la quittance ou de sa transmission, cette clause doit être considérée comme non écrite, car elle est interdite.

Justificatifs de charges

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit justifier les demandes de provisions et les régularisations annuelles par la transmission au locataire du budget prévisionnel et des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit en outre communiquer au locataire :

• Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)

• Le mode de répartition des charges locatives entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur les conditions de chauffage et de production d'eau chaude collectifs

Durant les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble de ces justificatifs.

Si le locataire lui en fait la demande, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

À savoir

D'autres documents doivent être remis périodiquement, selon les cas :

• Si l'immeuble est doté d'un dispositif d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur sa consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.

• Si le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre au locataire, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau reçues de la commune ou de l'EPCI compétent.

Document à joindre au congé pour vendre ou pour habiter

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) qui donne son congé (préavis) pour vendre ou pour habiter (particuliers) au locataire, doit y joindre la .

Bail

Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).

Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Il doit contenir au minimum certaines informations (particuliers).

Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.

En voici un exemple :

Documents annexes au bail

Lors de la signature du bail ou du renouvellement de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit annexer au bail les documents suivants :

• Notice d'information

• État des lieux d'entrée (particuliers)fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie (particuliers) fait lors de la restitution des clés

• Attestation d'assurance contre les risques locatifs (particuliers) que le locataire a obligation de souscrire

• Inventaire et état détaillé du mobilier (particuliers)

• Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)

• Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté (particuliers)

• Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété (particuliers).

  L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.

À savoir

Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée (particuliers) et état des lieux de sortie (particuliers)).

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable (particuliers), ou d'y déposer une déclaration (particuliers) contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :

Il doit aussi annexer au bail un dossier de diagnostic technique, qui regroupe les diagnostics suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) (particuliers) valide

• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) (particuliers)

• État de l'installation intérieure de l'électricité (particuliers) si l'installation a plus de 15 ans

• État de l'installation intérieure du gaz (particuliers) si l'installation a plus de 15 ans

• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) (particuliers), si le logement est dans une zone concernée

• Diagnostic bruit (particuliers), si le logement est dans une zone concernée

À savoir

La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.

Quittances de loyer

La quittance doit détailler les sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer (particuliers) et les charges (particuliers).

Pour chaque loyer payé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui lui en a fait la demande (particuliers). Avec l'accord du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut lui transmettre la quittance par mail.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre un reçu indiquant la somme versée.

À noter

Si une clause du bail indique que le locataire doit payer des frais au propriétaire en contrepartie de la quittance ou de sa transmission, cette clause doit être considérée comme non écrite, car elle est interdite.

Justificatifs de charges

Le bail peut prévoir le paiement des charges, soit au réel, soit au forfait.

Charges au réel

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit justifier les demandes de provisions et les régularisations annuelles par la transmission au locataire du budget prévisionnel et des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit en outre communiquer au locataire :

• Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)

• Le mode de répartition des charges locatives entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur les conditions de chauffage et de production d'eau chaude collectifs

Durant les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble de ces justificatifs.

Si le locataire lui en fait la demande, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

À savoir

Si l'immeuble est doté d'un dispositif d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur sa consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.

Charges au forfait

Le montant du forfait doit être établi sur la base de la liste des charges locatives (particuliers).

Il doit être indiqué dans le bail.

Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué lors de précédent bail.

Le paiement au forfait ne doit pas s'accompagner de régularisation de charges ou de complément ultérieur.

À savoir

Le montant du forfait peut être révisé chaque année, selon les règles de révision du loyer.